للإرشاد فقط. ليس نصيحة مالية أو استثمارية أو ضريبية. النتائج تقديرية بناءً على المدخلات المقدمة. استشر مختصاً مالياً مؤهلاً قبل اتخاذ أي قرار مالي.
أداة الحاسبة
كيف تعمل هذه الحاسبة
استخدم الشرح لفهم طريقة الحساب والافتراضات وحدود النتيجة العملية قبل الاعتماد عليها.
ماذا تقيس هذه الحاسبة؟
تقارن هذه الحاسبة دخل العقار الإيجاري بسعره والنقد المستثمر فيه. وهي تعرض:
- الدخل السنوي الإجمالي من الإيجار
- صافي الدخل السنوي بعد المصروفات التي تدخلها
- معدل الرسملة بناءً على سعر الشراء
- العائد المبسط على النقد بناءً على الدفعة الأولى
الصيغ الأساسية
وفي الأداة الحالية يحسب العائد على النقد بصورة مبسطة:
وهذا يعني أنه لا يخصم خدمة الدين العقاري ولا يضيف تكاليف الإغلاق. تعامل معه كعائد مبسط على النقد المدخل، لا كنموذج تمويل كامل.
مثال عملي
لنفترض:
- سعر الشراء: 250,000 دولار
- الإيجار الشهري: 2,000 دولار
- المصروفات الشهرية: 600 دولار
- الدفعة الأولى: 50,000 دولار
| المقياس | النتيجة |
|---|---|
| الدخل السنوي الإجمالي | 24,000 دولار |
| المصروفات السنوية | 7,200 دولار |
| صافي الدخل السنوي | 16,800 دولار |
| معدل الرسملة | 6.72% |
| العائد المبسط على النقد | 33.60% |
ماذا ينبغي أن تتضمن المصروفات الشهرية؟
أدخل التكاليف المتكررة الواقعية مثل ضرائب العقار والتأمين والإصلاح والصيانة ورسوم الإدارة والمرافق التي تدفعها واحتياطي الشغور إذا أردت نتيجة مفيدة. وتعد مصلحة الضرائب الأمريكية كثيراً من تكاليف العقار الإيجاري، مثل الصيانة والتأمين والضرائب والفائدة، مصروفات إيجارية، لكن هذه الحاسبة تستخدم رقماً شهرياً واحداً فقط تدخله أنت.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
ترك الشغور أو الصيانة خارج الحساب. قد يبدو العقار مربحاً فقط لأن التكاليف ناقصة.
قراءة العائد المبسط على النقد كأنه عائد ممول كامل. من دون دفعات الرهن وتكاليف الإغلاق لا يكون التحليل كاملاً.
مقارنة معدلات الرسملة بين عقارات غير متشابهة. الموقع والحالة وخطر الشغور وجودة المستأجرين وتعرض العقار للإصلاحات كلها مهمة حتى لو بدا المعدل الرئيسي متشابهاً.
لتحليل التمويل، اربط هذه النتيجة مع حاسبة الرهن العقاري وحاسبة الدفعة الأولى وحاسبة العائد على الاستثمار.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين معدل الرسملة والعائد على النقد؟
يقارن معدل الرسملة صافي الدخل التشغيلي بسعر شراء العقار، لذلك يفيد في مقارنة العقار نفسه. أما العائد على النقد فيقارن الدخل بالنقد الذي استثمرته. وفي هذه الحاسبة يكون الرقم مبسطاً لأن دفعات الرهن وتكاليف الإغلاق غير مدخلة.
ماذا أضع في المصروفات الشهرية؟
أدخل التكاليف المتكررة التي تتحملها فعلاً: ضرائب العقار والتأمين والإصلاح والصيانة ورسوم الإدارة والمرافق التي تدفعها ورسوم الجمعية إن وجدت واحتياطي الشغور. التقليل من المصروفات من أسرع الطرق لجعل صفقة ضعيفة تبدو قوية.
لماذا قد يبدو العائد المبسط على النقد مرتفعاً جداً؟
لأن المقام هو الدفعة الأولى فقط بينما لا تخصم خدمة الدين. قد يظهر العقار الممول نسبة جذابة هنا، ثم يكون التدفق النقدي الحقيقي أقل بكثير بعد دفعات الرهن.
ما الحاسبة المرتبطة التي أستخدمها بعد ذلك؟
استخدم حاسبة الرهن العقاري لإضافة تكلفة التمويل، وحاسبة الدفعة الأولى لمقارنة النقد المطلوب مقدماً، وحاسبة العائد على الاستثمار عندما تريد مقياساً أوسع للعائد.
