للإرشاد فقط. ليس نصيحة مالية أو استثمارية أو ضريبية. النتائج تقديرية بناءً على المدخلات المقدمة. استشر مختصاً مالياً مؤهلاً قبل اتخاذ أي قرار مالي.
أداة الحاسبة
كيف تعمل هذه الحاسبة
استخدم الشرح لفهم طريقة الحساب والافتراضات وحدود النتيجة العملية قبل الاعتماد عليها.
ماذا تقدّر هذه الحاسبة؟
تتوقع الحاسبة ثلاثة أرقام مترابطة:
- القيمة المستقبلية للعقار بعد النمو المركب
- الزيادة في القيمة فوق سعر الشراء
- حقوق الملكية المبسطة عند البيع باستخدام الدفعة المقدمة والزيادة وتكاليف الإغلاق
معادلة القيمة المستقبلية
حيث:
- — سعر الشراء
- — معدل الزيادة السنوي
- — مدة الاحتفاظ بالسنوات
ثم تقدّر الحاسبة:
مثال عملي
لعقار اشتري بسعر 300,000، ودفعة مقدمة 60,000، وتكاليف إغلاق 3%، ونمو سنوي 3%، ومدة احتفاظ 5 سنوات:
| البند | النتيجة |
|---|---|
| القيمة المستقبلية | 347,782.22 |
| الزيادة في القيمة | 47,782.22 |
| تكاليف الإغلاق | 9,000.00 |
| حقوق الملكية المبسطة عند البيع | 98,782.22 |
لماذا رقم حقوق الملكية مبسط؟
منطق الحاسبة الحالي لا يدخل سداد أصل الرهن العقاري في الحساب. فهي تتعامل مع حقوق الملكية على أنها الدفعة المقدمة زائد الزيادة في القيمة ناقص تكاليف الإغلاق. هذا يجعل النتيجة سهلة القراءة، لكنه يعني أنها ليست نموذجًا كاملًا لصافي حصيلة البيع.
ما الذي تضيفه خارج الحاسبة؟
لاتخاذ قرار عقاري أوسع، أضف بشكل منفصل:
- أصل القرض الذي سددته مع الوقت
- عمولات البيع ورسوم نقل الملكية
- الضرائب العقارية والتأمين ورسوم الجمعية والصيانة والتجديدات
- دخل الإيجار أو الشغور إذا كان العقار استثماريًا
- مخاطر السوق، لأن ارتفاع القيمة ليس مضمونًا
استخدم حاسبة الرهن العقاري أو حاسبة العقار المؤجر أو حاسبة الإيجار مقابل الشراء عندما تحتاج طبقة إضافية من التفاصيل.
الأسئلة الشائعة
هل تشمل الحاسبة سداد أصل الرهن العقاري؟
لا. رقم حقوق الملكية مبسط عمدًا. فهو يستخدم الدفعة المقدمة والزيادة في القيمة وتكاليف الإغلاق فقط، ولا يضيف أصل القرض الذي قد تكون سددته.
أي معدل زيادة أستخدم؟
استخدمه كافتراض سيناريو لا كوعد. نمو العقار يختلف حسب المدينة والمنطقة ونوع العقار والفترة الزمنية. شغّل حالة متحفظة وأخرى أقوى لترى مدى اعتماد النتيجة على هذا الافتراض.
لماذا تخصم تكاليف الإغلاق من حقوق الملكية؟
لأن تكاليف الإغلاق تقلل من النقد الذي يتحول إلى حقوق ملكية قابلة للاستخدام في هذا النموذج المبسط. تتعامل الحاسبة مع النسبة المدخلة كتكلفة شراء على المركز المالي.
ما الحاسبة التي أستخدمها بعد ذلك؟
استخدم حاسبة الرهن العقاري لدفعات القرض، وحاسبة العقار المؤجر للدخل التشغيلي ومعدل الرسملة، وحاسبة الإيجار مقابل الشراء عندما يكون القرار هو هل التملك أفضل من الإيجار أصلًا.
